Аренда квартиры и заключение договора с арендодателем часто кажутся рядовым людям крайне простым процессом, не требующим профессиональной юридической помощи. Логика понятна, ведь все, на первый взгляд, легко и не предвещает никакой беды в будущем – снял жилье, плати за аренду и живи себе спокойно. Но, работая много лет в Хайфе адвокатом по гражданским делам, я сотни раз сталкивалась с отчаявшимися арендаторами, которые умоляли о правовой помощи, поскольку попали в безвыходную ситуацию, став заложником подписанного когда-то давно договора аренды квартиры.

Квартиросъемщик и его гаранты

Пять лет назад в мое адвокатское бюро в Хайфе обратился арендатор самой обычной квартиры, в которой он жил уже больше 10 лет. В далеком 2006 году он заключил договор аренды жилья, в котором квартиросъемщиком он указал свою мать, а сам выступил гарантом. Вторым гарантом арендодатель вписал приятеля моего клиента. Спустя три года мать покинула Израиль и переехала на постоянное место жительства в РФ, а ее сын продолжал жить в арендованной квартире.

Счета за коммунальные услуги исправно оплачивались, жилье поддерживалось арендатором в отличном состоянии, хотя сам хозяин недвижимости абсолютно ничего не делал для этого, не вложив в текущий ремонт и починку техники ни шекеля.

По прошествии нескольких лет в квартире, по сути, проживает не квартиросъемщик, который указан в договоре, а его гарант. Второй же гарант и вовсе уже не приятель моего клиента, а потому и никакой ответственности за него не может нести.

Проблема в том, что договор ежегодно подписывался заново с изменением лишь суммы аренды, ввиду подорожания квартиры на рынке недвижимости Хайфы, а сам текст и стороны оставались неизменными. Как опытный адвокат скажу, что это очень распространенная в Израиле проблема, которую игнорируют большинство арендаторов жилья, а потом горько об этом жалеют.

Просьбы моего клиента изменить его профессию, указанную в договоре аренды, ввиду несоответствия этого пункта сегодняшнему дню, а также удалить из гарантов его приятеля остались неудовлетворенными исключительно по уверению, что все будет хорошо, а это чистая формальность, которая якобы ни к чему не обязывает. Вам любой адвокат скажет, что вот именно здесь и закладывается бомба замедленного действия, которая обязательно рванет.

Расторжение договора аренды квартиры

Рванула эта юридическая бомба, когда мой клиент решил покинуть Хайфу и расторгнуть договор аренды квартиры спустя 10 лет ровных отношений со своим арендодателем. Решив не портить такие взаимоотношения, арендатор предложил оплатить три месяца после своего отъезда, чтобы хозяин квартиры имел возможность найти новых жильцов. Тем самым мой клиент пытался сохранить о себе хорошее впечатление и беспрепятственно получить гарантийный чек на 15’000 шекелей.

Дело в том, что по условиям договора квартиросъемщик должен уведомить арендодателя о прекращении аренды не менее чем за три месяца до выселения. Это связано с необходимостью поиска новых квартирантов. По своей доброте душевной мой клиент и предложил оплатить этот срок, а хозяин квартиры пусть делает, что хочет – заселяет новых людей в тот же день или дальше ищет жильцов для пустующей квартиры.

Арендодатель от такого щедрого предложения по неведомым причинам отказался, но не бескорыстно, а с требованием найти ему новых жильцов или он не расторгнет договор аренды. Это означает, что мой клиент должен будет и дальше оплачивать квартиру до конца года, а события происходили в апреле.

Для меня, как для опытного в квартирных делах адвоката, обе стороны конфликта абсолютно непонятны, а действия их нелогичны и непоследовательны.

• Квартиросъемщик должен следовать пунктам договора аренды и расторгать его только в соответствии с указанной в нем процедурой, а она гласит, что уведомление о расторжении отправляется минимум за три месяца и только почтой с уведомлением. Как адвокат скажу, что любую добродушную самодеятельность такие хитрецы расценивают, как слабость, садясь на голову.
• Арендодатель не вправе требовать иного, кроме того, что прописано в договоре аренды. Пункта об обязательном для квартиросъемщика поиске новых жильцов в нем нет и быть не может. Никто не может заниматься такими поисками, кроме самого хозяина квартиры, в противном случае это уже оказание риэлтерских услуг.

В итоге арендодатель отказался возвращать гарантийный залог, настаивая на своем. Единственный выход из этой странной ситуации – профессиональная юридическая помощь опытного в делах аренды квартиры адвоката и суд, если в досудебном порядке не удастся договориться.

Жадность арендодателя и ошибка квартиросъемщика

Увидев такое странное противостояние со стороны хозяина квартиры, мой клиент направился в его офис в Хайфе, взяв с собой приятельницу в качестве свидетельницы разговора. Однако громкий и эмоциональный спор ни к чему не привел. Ослепленный и оглушенный своей жадностью арендодатель стоял на своем и требовал оплатить аренду до декабря включительно, если квартиросъемщик не найдет новых арендаторов.

В этот же день мой клиент отправил письмо хозяину квартиры, уведомив тем самым его за положенные три месяца о выселении. Письмо было составлено в сухом юридическом стиле строго в соответствии с пунктами договора аренды. Ошибка была лишь в одном – письмо отправлено обычной почтой без уведомления. Это означало, что у адресата появлялась возможность сказать, что он ничего не получал, чем нерадивый арендодатель ожидаемо и воспользовался позже.

Тем временем мой клиент привел квартиру в порядок и снял на видео состояние помещения при выселении. Скажу как адвокат, это очень правильный ход и желательно, чтобы на этом видео были какие-либо доказательства даты съемки и ваш голосовой комментарий по поводу причин создания такого видео. Далее арендатор отправил ключ от квартиры хозяину заказным письмом по почте и покинул Израиль.

Суд и ложь арендатора

Спустя два года после отъезда моего клиента из страны арендодатель обратился в исполнительную службу и подал гарантийный чек с целью ареста счетов гаранта, т.е. приятеля арендатора. Письменные уведомления были отправлены и моему клиенту, но по причине его отсутствия в Израиле он их не получал. При этом на уведомлениях о получении таких предупредительных писем стояли поддельные подписи вместо моего клиента и его матери. Всем участникам этого странного дела пришлось обратиться за профессиональной юридической помощью к адвокату, чтобы отстоять свою правду, которая и так всем казалась очевидной.

Пройдя исполнительную службу и безрезультатные переговоры с адвокатом хозяина квартиры, мы обратились в суд, где после длительного затягивания процесса ответчиком мы все же дошли до этапа предъявления доказательств. Приятельница моего клиента свидетельствовала о сути разговора и о его наличии в офисе арендодателя, но он факт такой личной встречи упорно отрицал. Стратегия его была построена на отсутствие положенного уведомления о расторжении договора аренды в трехмесячный срок до выселения. Он врал, что не получал письма и что не было никакой встречи, а значит, и не было никакого уведомления.

Я опытный в таких квартирных делах адвокат и не раз уже сталкивалась с подобным враньем в суде. Я намеренно отвлекла внимание лжеца пустыми вопросами и уточнила некоторые вопросы, которые обсуждались при встрече с арендатором в офисе. Вот здесь он и прокололся, потеряв бдительность. Судья это тоже заметила и не стала принимать во внимание ложные показания ответчика.

Арендодатель продолжил настаивать на своем и предъявил требование на возмещение некого ущерба квартире в размере 3’000 шекелей, не учитывая наличия у моего клиента записи реального состояния помещения. При этом он без тени смущения соглашался, что ни разу за 10 лет ничего не ремонтировал и не менял, а все это делал именно квартиросъемщик.

Ложь арендодателя и полное несоответствие его требований условиям договора аренды квартиры, привели к ожидаемому результату – суд принял нашу позицию. В решении суда было предписано помимо оплаты арендодателем судебных издержек выплатить каждой из сторон компенсацию услуг адвокатов – по 2,000 шек. моему клиенту и его матери, 1,250 шек. – приятелю арендатора, который был его гарантом.

 Совет адвоката

• Подписывая договор аренды квартиры, внимательно вчитывайтесь в него и не стесняйтесь просить разъяснить каждый пункт, чтобы исключить недоразумения в будущем.
• Настаивайте на четких формулировках, которые невозможно двояко трактовать.
• Обратитесь за юридической помощью перед подписанием договора аренды. Особенно, если вы плохо владеете ивритом. Попросите русскоговорящего адвоката по гражданским делам проанализировать документ и разъяснить вам все за и против.
• Уточните сроки фигурирования гаранта. Обычно, по прошествии нескольких лет беспроблемной аренды, в такой стороне договора нет необходимости.
• Четко пропишите обязанности арендодателя и свои права. Не надейтесь на благосклонность, если вы сами будете делать ремонт.
• Сделайте видеосъемку реального состояния квартиры с указанием даты и причины создания такого видео, если же вы все-таки оказались в схожей неприятной ситуации.
• Все письма арендодателю отправляйте только по почте с уведомлением, - заказным письмом, а не на мейл, в WhatsApp, Viber или еще где-то.

В подобных ситуациях обязательно обратитесь к профессиональному адвокату, опытному в квартирных вопросах и вопросах аренды квартиры, чтобы не закопать самого себя еще больше и не погрязнуть в судебных издержках.